Skip to main content

KİRALANAN TAŞINMAZLARI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ YOLU İLE TAHLİYESİ

GİRİŞ
Kira sözleşmesini sona erdiren birçok neden vardır. Bu nedenlerin bazıları kiraya verenden, bazıları kiracıya verenden, bazıları ise kanundan veya sözleşmeden kaynaklanmaktadır. Kira sözleşmesini sona erdiren ve uygulamada da çok karşılaşılan nedenlerden birisi de tahliye taahhütnamesidir. Adından da anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesi, bir taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma konusunda kiracı tarafından kiraya verene yapılan bir güvencedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için; tahliye taahhütnamesinin sözleşmenin kurulmasından ve kiralanan taşınmazın zilyetliğinin devrinden sonra yapılması, tahliye tarihinin belirli olması, tahliye taahhütnamesinin yazılı olması, ve tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından düzenlenmesi koşulları bir arada bulunmalıdır.
Taşınmazların tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra yoluyla tahliyesi İİK m.272 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. İİK m.272 vd. hükümleri uyarınca belirli süreli adi kira ve hasılat kirası sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye talep edilmelidir. Takip talebini alan icra memuru, tahliye emri hazırlayarak kiracıya gönderir. Tahliye emrini alan kiracı var ise itirazlarını 7 gün içinde icra dairesine bildirmek zorundadır. İtiraz edilemeyen takipler kesinleşir ve taşınmazın 15 gün içinde tahliye edilmesi gerekir. Tahliye edilmeyen taşınmazlar icra dairesi vasıtasıyla boşaltılır. İİK m.26 hükmü tahliye işleminde kıyasen uygulanır.

BİRİNCİ BÖLÜM
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI
I. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kira sözleşmesini sona erdiren birçok neden vardır. Bu nedenlerin bazıları kiraya verenden, bazıları kiracıya verenden, bazıları ise kanundan veya sözleşmeden kaynaklanmaktadır. Kira sözleşmesini sona erdiren ve uygulamada da çok karşılaşılan nedenlerden birisi de tahliye taahhütnamesidir. Adından da anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesi, bir taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma konusunda kiracı tarafından kiraya verene yapılan bir güvencedir.
Tahliye taahhütnamesi, genel olarak Türk Borçlar Kanunu m.352 hükmünde düzenlenmiştir. Bu hüküm uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kanunun gerekçesinde “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.
Söz konusu tanımdan tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için
i) Tahliye taahhütnamesinin sözleşmenin kurulmasından ve kiralanan taşınmazın zilyetliğinin devrinden sonra yapılması,
ii) Tahliye tarihinin belirli olması,
iii) Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması,
iiii) Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından düzenlenmesi,
şartlarını taşıması gerektiği anlaşılmaktadır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesinin istenebilmesi için ise kanun dava açılması veya icra takibi yapılmasını şart koşmuştur. Uygulamada tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye için dava yoluna fazla gidilmemekte, bunun yerine daha hızlı ve daha az masraflı icra takibi yoluna gidilmektedir.
Tahliye taahhüdü şarta bağlı olduğu hallerde geçerli olup olmadığı doktrinde tartışmalı olduğu gibi Yargıtay da bu konuda farklı kararlar vermektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 17.10.1979 tarihli bir kararında şarta bağlı taahhüdün geçersiz olacağını belirtmiş iken daha sonra görüş değiştirerek 13.03.1996 tarihli bir kararında şarta bağlı taahhüdün geçerli olduğunu kabul etmiştir.
Kiralanan taşınmazların tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi yoluyla tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu’nun “Mukavelename ile Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi” başlıklı bölümünde 272 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Uygulamada kısaca örnek-14 olarak bilinen bu takip yolunda tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılan tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurmak suretiyle taşınmazın tahliyesinin istenebileceği düzenlenmiştir.
İcra yoluyla çıkarmaya başvurulduğunda kiracı, bu belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. Bu ise icra yoluyla imza incelemesini gerektirdiğinden işler çok uzayabilir ve kötü niyetli kiracılar boşaltma tarihini ertelemek isterse bu yolla amacına ulaşabilir. Onun için kiracıdan alınan belgenin imzaları noterce onaylanmış bir belge olmasında fayda vardır. Çünkü artık o zaman kiracı imzasını inkar edemez ve boşaltmayı bu yolla geciktiremez. Ayrıca noter senedinin butlanı, kanuna aykırılığı ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu yollu iddiaları değerşendirmek icra tetkik merciinin görevi dışında olduğundan dinlenmez.
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle birlikte verilmişse, bu durum güçsüz konumda olan kiracının iradesini bozucu nedenlere dayanmış olarak kabul edilir ve emredici nitelikteki TBK m.347 hükmüne aykırılık teşkil eder. Söz konusu hüküm uyarınca sözleşme süresinin sonra ermesi ile sözleşme sona ermez. İşte bu emredici hükme aykırılık taşımaması için kanun koyucu, tahliye tahhüdünün kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarihte verilmesini şart koşmuştur.

II. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI
A. Tahliye Taahhütnamesinin Sözleşmenin Kurulmasından ve Kiralanan Taşınmazın Zilyetliğinin Devrinden Sonra Yapılması
Tahliye taahhütnamesi, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Burada teslimin fiilen gerçekleşmiş olması ve zilyetliğin devri gerekmektedir. Zilyetliğin devri fiilen teslim edilmiş olmalıdır.
Fiilen teslimin söz konusu olabilmesi için ya taşınmazın kendisinin ya da onun üzerinde fiili hakimiyeti sağlayacak (örneğin anahtar gibi) araçların fiilen yeni zilyedin eline verilmesi gerekmektedir. Ancak anahtar teslimine rağmen kiracı, kendisine teslim edilen taşınmazı kullanamakta bir engelle karşılaşıyorsa zilyetliğin devri tam olarak gerçekleşmiş sayılmaz.
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile aynı tarihte yapılmış veya tahliye tarihi kira sözleşmesinin içinde ayrı bir maddede düzenlenmiş ise geçerli bir tahliye taahhütnamesinden bahsedilemez. Nitekim kanun koyucu tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması şartını aramıştır. Tahliye taahhütnamesinin verilebilmesi için sadece kira sözleşmesinin kurulması yetmemekte, taşınmazın zilyetliğinin de devri gerekmektedir. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle birlikte verilmişse, bu durum güçsüz konumda olan kiracının iradesini bozucu nedenlere dayanmış olarak kabul edilir ve emredici nitelikteki TBK m.347 hükmüne aykırılık teşkil eder. Söz konusu hüküm uyarınca sözleşme süresinin sonra ermesi ile sözleşme sona ermez.
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı tarihte yapılmış olması halinde, taahhüdün baskı altında verildiğinin kabulü nedeniyle bunun geçerli olamayacağını ve buna dayanılarak kiracının çıkarılamayacağını Yargıtay, içtihatı birleştirme kararı da dahil olmak üzere bir çok kararında istikrarlı bir şekilde belirtmiştir.
B. Tahliye Tarihinin Belirli Olması
TBK m.352/1 hükmünde kiracının belli bir tarihte boşaltmayı üstlenmesi halinde taşınmazın tahliye edilebileceği belirtilmiştir. Tahliye tarihinin mutlaka kira dönemi sonu bir tarih olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Kira dönemi içindeki bir tarihin de tahliye tarihi olarak düzenleme altına alınabilmesi mümkündür. Tahliye tarihinin belirli olarak gün, ay ve yıl olarak kararlaştırılması gerekmekte olup bunlardan birinin eksik olması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Öte yandan tahliye tarihi belirli olmamakla birlikte belirlenebilir olduğu hallerde de geçerli kabul edilecektir. Dolayısıyla tarihin belirlenebilir nitelikte olması da yeterlidir. Yargıtay tarafından da bu şekilde belirli ya da belirlenebilir tarih içeren bir tahliye taahhüdünün yapılmamış olması durumunda, taahhüdün yasal şartları taşımaması nedeniyle geçersiz olduğuna karar verilmiştir. Örnek vermek gerekirse, tahliye tarihi olarak kira sözleşmesinin yenilenmesinden sonraki ilk cumartesi günü gibi bir ibare de taahhütnamenin geçerli olması için yeterlidir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı yapılan icra takibi ya da davalarda kiracıların taahhütnamenin boş olarak kiraya verene verildiği, beyaza imza atıldığı şeklinde itirazlarda bulunmakta ise de Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1.7.1992 tarihli bir kararında açık bir şekilde ifade edilmiş olduğu üzere; tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması onu tek başına geçersiz kılmaz. Tahliye taahhüdünün tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse dahi kiracı tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzaladığına göre boşa imza atmakla kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayılacağından bunun sonucuna katlanmak durumundadır.

C. Tahliye Taahhütnamesinin Yazılı Olması
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da da tahliye taahhütnamesine yer verilmiş ise de tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gibi bir şart aranmamıştı. Ancak TBK’da yazılı olma şartı aranmıştır. Tahliye taahhütnamesi yazılı olması dışında başka bir şekle tabi değildir. Mutlaka kiracı ile kiraya veren arasında karşılıklı düzenlenip ikisinin de imzasını içermesi gerekmemektedir. Tahliye taahhüdü ayrı bir senet veya mektup içinde veya sonraki kira yılı için düzenlenmiş kira sözleşmesinde yer alabileceği gibi yargılama sırasında tutanağa geçirilerek ya da icra takibi sırasında icra tutanağına geçirilerek de verilebilir. Yargıtay bir kararında kira sözleşmesinin özel şartlararasında yer alan sözleşme hitamında icra kanalıyla taşınmazın tahliye edileceğine ilişkin ibarelerin tahliye taahhüdü niteliğinde olduğunu belirtmiştir. Kanunda resmi şekilde yapılması zorunluluğu getirilmediğinden taahhüdün noter vasıtasıyla yapılmasına gerek yoktur. Ancak hem İİK m.275/2 hükmü, hem de 04.12.1957 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, tahliye taahhütnamesi noterlikçe tanzim veya tasdik edilmemişse ve kiracı taahhütnamedeki imzasını inkar etmişse, kiraya veren itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açamayacaktır.
Kiraya verenin bu durumda genel yetkili mahkemelerde bir tahliye davası açması gerekecektir. Ancak taahhüdün noter vasıtasıyla verilmesi durumunda, kiracı imza inkarında bulunsa dahi, kiraya veren genel yetkili mahkeme yerine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilecektir.
Burada önemli olan husus; icra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davası, davacının elinde Kanun’da aranan birtakım belgelerin mevcut olması halinde açabilmektedir ve bu belgelerin varlığı durumunda kiracı aynı güçte bir delil göstermezse mahkeme inceleme yapılmaksızın itirazı kaldırılmasına karar verecektir. Zira icra mahkemeleri dar yetkili mahkemeler olup, genel yetkili mahkemeler gibi ayrıntılı inceleme yapma yetkileri bulunmamaktadır. İcra mahkemesinde şekli olarak inceleme yapılacak ve noter tarafından düzenlenmiş ve imzası tasdik edilmiş taahhüde dayanılarak kiraya verenin açmış olduğu dava kabul edilecektir.
D. Tahliye Taahhütnamesinin Kiracı Tarafından Düzenlenmesi
Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından düzenlenmiş olması lazımdır. Ancak kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olmadığı için bu konuda özel yetki içeren bir vekaletname uyarınca vekil de yapabilir.
Aile konutu olarak kullanılan konut ile ilgili kira sözleşmesi her iki eş ile yapılmışsa veya kiracı olmayan eş TMK/son hükmü uyarınca kiraya verene bildirimde bulunmuşsa; her iki eş birlikte kiracı olacaklardır. Bu halde de tahliye taahhütnamesini ikisinin de birlikte imzalaması gerekecektir. Öte yandan kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olması halinde de tüm kiracıların birlikte taahhüt vermeleri gerekmektedir.
Geçerli boşaltma taahhüdü, kiracının mirasçılarını bağlar. Kiracı, tahliye taahhüdünde bulunduktan sonra ölürse, taşınmazı tahliye borcu mirasçılarına geçer ve dava veya icra takibi mirasçılara karşı açılır. Hatta, kira sözleşmesinin devri halinde bile, sözleşmeye bağlı olarak verilmiş olan boşaltma taahhüdünün devralanı da bağlayacağı kabul edilmektedir.
Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak alt kiracıya karşı dava veya icra takibi açılamaz. Dava veya icra takibi asıl kiracıya karşı açılabilecektir ancak verilen tahliye kararı alt kiracıyı da bağlayacaktır çünkü asıl kiracının tahliye edilmesi halinde bunun bir sonucu olarak alt kiracının da kiracılık ilişkisi sona erecektir.

İKİNCİ BÖLÜM
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI OLARAK KİRALANANIN TAHLİYESİ
I. DAVA YOLUYLA
TBK m.352/1 uyarınca taahhütnameye dayanılması halinde, taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren 1 ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Önceden gönderilen ihtar, süreyi kesmez. Yargıtay, bir aylık takip süresinin önceden yapılan bildirimle uzamayacağı görüşündedir. Ancak bir aylık süre içinde takip yapılmışsa, dava daha sonra da açılabilir.
Dava açma hakkı kiraya verene aittir. Yargıtay kararları uyarınca bazı hallerde kira veren sıfatına sahip olmayan malik de davayı açabilir. Kiralayan malik değilse taahhütten doğan dava hakkın ıalacağın temliki hükümlerinden hareketle malike verebilir.
Mecburi dava arkadaşlığı uyarınca kiraya veren birden fazla ise hepsinin birlikte davayı açması gerekmektedir. Benzer şekilde taahhüt, tüm kiracılar tarafından birlikte verildiyse hepsinin aleyhine açılmalıdır. Kiracılardan birinin dava dışı bırakılmış olması durumunda bu eksiklik sonradan giderilemeyecek olup davanın reddi gerekmektedir. Kiralananın el değiştirmesi halinde ise yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden ve önceki malikin halefi olacağı için yeni malik de dava açabilir.
Kira sözleşmesinin taraflarından birisinin ölmesi halinde, külli halefiyet ilkesi gereğince mirası reddetmedikleri takdirde tüm hak ve borçları mirasçılarına geçer. Böyle bir durumda da mirasçıların davada taraf olmaları gerekmektedir.
Uygulamada, tahliye taahhütnamesine dayanarak dava yoluyla tahliye pek tercih edilmemektedir. Bunun nedeni yargılamaların uzun sürmesi ve genel yargılama yapılmasıdır. Bunun yerine daha hızlı ve daha sıkı şekil kurallarına bağlı olan icra takibi yoluyla tahliye tercih edilmektedir.

II. İCRA TAKİBİ YOLUYLA
A. GENEL OLARAK
Tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yoluyla taşınmazın tahliye edilmesinin hukuki dayanağı TBK m.352/1, usuli çerçevesi ise İİK m.272 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazların bu yolla tahliye edilebilmesi için taşınmazın konut veya çatılı işyeri olup olmaması TBK’nın yürülüğe girip 6570 sayılı kanunun ilga edilmesiyle birlikte önem kazanmıştır. Bu konuda duraksamaya düşülmesi halinde yerinde keşif yapılarak bilirkişiden mütalaa alınması uygun olur. Çünkü bu husus kamu düzeniyle ilgili olup hakimin bu konuyu re’sen araştırması gerekmektedir. Kiralanan taşınmaz konut ve çatılı işyeri ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde, taşınmaz konut veya çatılı işyeri değilse sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye talep edilmelidir. Kira sözleşmesinin konusunun konut ve çatılı işyeri dışındaki bir taşınmaz olup olmadığı, taşınmazın kiraya verildiği andaki durumuna göre belirlenir. Bu nedenle konut ve çatılı işyeri dışında iken kiraya verilmiş olan bir taşınmaz üzerine kiraya verildikten sonra yapılan tesisler kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri dışındaki taşınmaz kirası olma niteliğini değiştirmez.
Buna göre kiraya veren, taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmaz ise 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Uygulamada örnek-14 olarak adlandırılan bu takip yolunda, alacaklı sıfatına sahip kiraya veren kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesini de takip talebine eklemek zorundadır.
Takip talebinde veya tahliye emrinde tahliyesi istenen taşınmaz ile tahliye taahhütnamesindeki taşınmazın adresleri farklı ise, kiracı süresiz olarak icra mahkemesine şikayette bulunarak takibin iptalini isteme hakkına sahiptir.
Çalışmamızın bundan sonraki bölümünde, asıl konumuz olan kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi ve bu takiplere itiraz edilmemesi ya da itiraz edilmesi durumlarında kiraya verenin sahip olduğu haklar üzerinde durulacaktır.

B. İCRA TAKİBİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ HALİNDE KİRALANANIN TAHLİYESİ
Taahhütnamedeki tarihten itibaren 1 ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine başvuran kiraya veren, kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesini eklediği takip talebi uyarınca tahliye talepli bir icra takibi başlatır. Bunun üzerine icra dairesi tarafından bir tahliye emri düzenlenir. Bu tahliye emrinde, takibe 7 gün içinde itiraz edilebileceği, itiraz edilmez ise 15 gün içinde taşınmazın boşaltılması gerektiği, aksi takdirde cebri icra yoluyla boşaltılacağı ihtar olunur. Burada önemli olan husus, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takiplerinde kiraya veren, takibe itiraz edilmemesi halinde de icra mahkemesinden tahliye kararı almak zorundadır. Bu takip yolunda ise takibe itiraz edilmemesi halinde ayrıca icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı alınmasına gerek yoktur. Tahliye emrinde belirtilen süreler, tahliye emrinin kiracıya veya icra hukukndaki adıyla borçluya tebliğinden itibaren başlamaktadır. Süresi içinde takibe itiraz edilmez ve taşınmaz da boşaltılmazsa icra dairesi taşınmazı zorla boşaltır. Uygulamada ilk olarak borçluya tahliye etmesi için ihtaratta bulunulduğu ve tahliye emrindeki süreden bağımsız olarak yeniden tahliye için süre verildiği yaygın olarak görülmektedir. Mevzuatta yeri olmayan bu uygulamanın sebebi, kiracının mağduriyetinin oluşmaması, öte yandan kiraya vereni de gereksiz masraftan ve sorumluluktan kurtarmaktır. Zira İİK m.26 hükmü burada kıyasen uygulama alanı bulacak ve taşınmaz icra dairesi vasıtasyla tahliye edildiği takdirde, taşınmazda bulunan ve kiracıya ait olan eşyalar yediemin olarak bir üçüncü kişiye veya yediemin deposuna koyulmaktadır. Öte yandan nakliye masraflarını da alacaklı karşılamaktadır. Dolayısıyla mevzuatta yeri olmayan bu uygulamanın kiraya vereni masraftan ve hukuki sorumluluktan kurtarmak olduğu açıktır.

C. İCRA TAKİBİNE İTİRAZ EDİLMESİ HALİNDE KİRALANANIN TAHLİYESİ
Bir üst başlıkta da belirttiğimiz üzere kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak başvurarak takibe itiraz edebilir. Burada itiraz, tahliye taahhütnamesindeki imzaya, sözleşmenin yenilendiğine veya uzatıldığına dair veya başka nedenlere yapılabilir. Takibe itiraz edilmesi halinde kiraya veren açacağı bir davayla itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Aksi takdirde dava hakkından ve tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye hakkından feragat etmiş sayılır.
İtiraz üzerine takip durur. Ancak takibin durması için itirazın icra dairesine yapılması gerekmektedir. İcra dairesi yerine icra mahkemesine yapılan itirazlar takibin kesinleşmesine engel teşkil etmez.
İtiraz dilekçesinde imzaya veya tarihe itiraz edilmiş ise sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekmektedir. Zira dava sırasında imza incelemesi yapılması gerekecek olup icra mahkemesinin imza incelemesi yapma yetkisi sadece para borçlarına dair davalarda mevcuttur. Bu nedenle davanın dar yetkili olan icra mahkemesinde görülme olanağı bulunmamaktadır. İtiraz imzaya veya tarihe değil de başka bir nedene dayanılarak yapıldıysa eğer, görevli mahkeme icra mahkemeleridir.
Buna karşılık kiracının tahliye taahhüdünün kesin hükümsüz, bulunduğu, yanılma, aldatma, korkutma veya hakkın kötüye kullanılması nedeniyle geçersiz olduğu yolundaki iddiaları incelemek icra mahkemesinin görevi dışındadır. İcra mahkemesi bu iddiaları incelemeden kiracının itirazının kaldırılmasına ve tahliyesine karar vermelidir.
İİK m.275 uyarınca icra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararları için kanun yoluna başvurulduğunda İİK m.36 uyarınca tahliyenin durup durmayacağı kanunda düzenlenmemiştir. Yargıtay bu konuda tehir-i icra kararı verilemeyeceğini ve bu nedenle tahliye işleminin durmayacağını belirtse de doktrinde bazı görüşler icranın iadesi hakkındaki İİK m.şarta hükmünün kıyasen burada da uygulanabileceğini belirtmektedir.

  1. Tahliye Tahhütnamesinde İmzaya İtiraz Edilmesi
    Kiracı, tahliye emrine itiraz ederken kiralayanın icra dairesine verdiği kira sözleşmesindeki imzayı ayrıca ve açıkça inkar etmezse, bu imzayı ikrar etmiş sayılır. Çünkü kiracı itiraz sebepleri ile bağlıdır. Kiracı, açıkça adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz hakkını kullanmadığında, takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar ve takip süreci devam eder.
    Kiracının imza ve tarih itirazları, açık ve anlaşılabilir bir şekilde yapılmadığında, imza ve tarih inkarı olarak kabul edilmez. Kiracı, sadece “tahliye emrine itiraz ediyorum” şeklindeki beyanıyla tahliye taahhüdündeki tarih ve imzayı kabul etmiş sayılır. Tahliye taahhüdünün yasalara uygun olmadığı konusunda yapılan bildirim de tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz niteliğinde değerlendirilmez. Çünkü tahliye taahhüdündeki imza ve tarih, açıkça itiraza uğramadığı sürece itiraz edilmemiş sayılır.
    Kiracı, imzaya itiraz ettiği takdirde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez zira 04.12.1957 tarih ve 1957/11 Esas, 1957/26 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca icra mahkemesinin burada imza incelemesi yapmaya yetkisi yoktur. Bu durumda kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde İİK m.67 uyarınca itirazın iptali ve tahliye talepli dava açabilir. Dava neticesinde imzanın kiracı veya kiralayana ait olmadığının tespiti halinde haksız olan taraf için İİK m.275/5 uyarınca para cezasına mahkum edilir. Tahliye taahhüdünün noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış, ya da ikrar edilmiş olması durumunda ise İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesi uyarınca icra mahkemesine itirazın kaldırılması ile tahliye isteminde bulunulabilir.
    İmzaya tiraz edilmesi halinde sulh hukuk hakimi tarafından imzanın geçerliliği Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.211 uyarınca incelenir. Bu kapsamda hakim, yazı veya imzayı inkâr eden tarafı isticvap ettikten sonra bir kanaat edinememişse, huzurda bu kişiye yazı yazdırıp imza attırmak suretiyle elde ettiği belge ve diğer delilleri değerlendirir. Hâkim, sahtelik konusunda başka bir incelemeye gerek duymadan karar verebilecek durumda ise gerekçesini açıkça belirtmek suretiyle, senedin sahteliği hakkında bir karar verir. İsticvap için mahkemeye davet edilen taraf, belirtilen günde hazır bulunmadığı takdirde, inkâr etmiş olduğu belgedeki yazı veya imzayı ikrar etmiş sayılır; bu husus kendisine çıkartılacak davetiyede ayrıca ihtar edilir.
    Bu şekilde yapılan incelemeye rağmen, hakimde sahtelik konusunda kesin bir kanaat oluşmamışsa, bilirkişi incelemesine karar verilir. Bilirkişi incelemesinden önce, o tarafa ait olan karşılaştırma yapmaya elverişli yazı ve imzalar, ilgili yerlerden getirtilir. Bilirkişi, bu yazı ve imzalarla, o mahkemede elde edilen yazı ve imzaları esas alarak inceleme yapar. Bilirkişi, inceleme için gerekli görürse, kendi huzurunda tarafın yeniden yazı yazması veya imza atmasını mahkemeden talep edebilir. Yargıtay tarafından da imzaya itiraz halinde bilirkişi tarafından imza incelemesi yapılması gerektiği belirtilmektedir.
  2. Tahliye Taahhütnamesindeki Tarihe İtiraz Edilmesi
    Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için tahliye tarihi belirtilmiş olmalıdır. Tahliye tarihi belirlenmemiş ise o taahhütnamenin geçerliliğinden söz edilemeyecektir. Çünkü tahliye tarihi belli olmadığı takdirde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca icraya başvurmak veya dava açmak mümkün olamayacaktır. Belli olan tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra veya dava yoluna başvuru imkânı söz konusudur. Tahliye taahhütnamesinde yer alan tahliye tarihi uygulamada genellikle gün, ay, yıl şeklinde belirtilmektedir. Tahliye tarihi gün, ay, yıl şeklinde olabileceği gibi belli bir tarihte gerçekleşecek olan olayın belirtilmesi şeklinde de olabilir ancak tarihin belirli bir yıla ait belirli bir ay olarak gösterildiği hallerde tarihi bu şekilde belirlenmiş tahliye taahhüdünün tahliyeye imkan vermeyeceği görüşü dile getirilmektedir. Tahliye taahhütnamesi noterde düzenlenmiş olsa dahi tahliye tarihi belli değilse geçerli olmayacaktır.
    Borçlu hem imzaya hem de tarihe itiraz etmemişse yahut bunları icra mahkemesinde ikrar etmişse itirazın kaldırılması talebi incelenebilecektir. Ayrıca borçlu, İİK m.63 uyarınca itiraz sebeplerini değiştirip genişletemez. Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu iddiasını incelemek icra mahkemesinin görevi dışındadır. Bu nedenle borçlunun bu yönde bir itirazı varsa bu husus icra mahkemesinin görevi dışında kalacağı için alacaklının talebinin reddine karar verilecektir . Nitekim Yargıtay’da bir çok kararında bu görüşü vurgulamıştır.
    Kiracı, yasal süresi olan 7 gün içinde tarihe itiraz etmesi halinde, kiraya veren; sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın iptali, takibin devamı ve tahliye talebinde bulunabilir. Kira sözleşmesi üzerindeki tarihin gerçek gününden daha önceki bir tarih olarak gösterildiğini belirtilmesi halinde, tahliye taahhüdündeki tarihe açıkça itiraz edilebilir. Açık tarihli tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulabilir. Böylelikle, taahhüt tarihi sonradan doldurulsa da geçerli olur. Tahliye taahhütnamesi düzenleme tarihi çok önemlidir. Burada yazan tarihin kira sözleşmesinde yer alan tarihten sonra olması gerekmektedir. Aksi takdirde, tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Taahhütnamenin üzerinde yazan tahliye tarihini taraflar birlikte kararlaştırmalıdır.
  3. Kiralanan Taşınmazın Aile Konutu Olduğundan Bahisle İtiraz Edilmesi
    a. Aile Konutunun Tanımı
    Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer itiraz nedeni de kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı itirazıdır. Bu başlığı açıklamadan önce aile konutunun ne olduğundan bahsetmemiz gerekecektir.
    TMK m.194 uyarınca eşlerden birinin diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağı, aile konutunu devredemeyeceği ve kira sözleşmesini eşlerden birinin tek başına sonlandıramayacağı hüküm altına alınmıştır. Paralel şekilde TBK m.349 hükmü de kiralanan taşınmazın aile konutu niteliğinde olması halini düzenlemektedir. Aile konutu kavramı, Yargıtay içtihatları uyarınca borçlunun ailesini ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri de kapsayacak şekilde genişletilmiştir.
    Aile konutu kanunda tanımlanmamış olmakla birlikte doktrinde ve Türk Medeni Kanunu’nun gerekçesinde tanımlanmıştır. Doktrindeki aile konutu tanımı; “Eşlerin, evlilik birliğinin devamı sırasında ortak yaşamı sürdürmelerinin gerekli kıldığı ‘bir yerde ortak oturma ihtiyacının’ giderilmesinde kullanmak üzere sürekli olarak seçtikleri, kısaca ailenin devamı olarak ikametine ayrılan, konut olarak kullanılmaya elverişli taşınır veya taşınmaz yer” şeklindedir. Aile konutu TMK’nın 194. maddesinin gerekçesinde ise “Aile konutu eslerin bütün yasam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği acı ve tatlı günleri içinde yasadığı, anılarla dolu bir alandır.” şeklinde tanımlanmıştır. Salt Eşlerin bir yeri aile konutu haline getirmeye yönelik soyut niyeti, o yeri aile konutu haline getirmez; eşlerin söz konusu içsel iradesinin üçüncü kişiler tarafından objektif olarak bilinebilir hale gelmesi, yani konutun fiilen aile konutu olarak kullanılması aile konutunun varlığı için zorunludur. Bu kadar önemli olduğu açık olan bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukuki işlem yapması diğer eşin önemli yararlarını zedeler. Bu nedenledir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi hükmü ile, bu konutun başkalarına devri ve kira sözleşmesinin feshi diğer eşin rızasına bağlanmıştır.
    Anayasa’nın 41. maddesinde ise aile, Türk toplumunun temeli olarak kabul edilmiş olup devlet ailenin huzur ve refahı ile özellikle ananın ve çocukların korunması için gerekli tedbirleri almakla yükümlü tutulmuştur.
    Anayasa Mahkemesi’nin 2016/10454 numaralı bireysel başvuru kararında aile hayatına saygı hakkı bakımından devletin yükümlülüğünün bu hakka keyfî surette müdahaleden kaçınmakla sınırlı olmayıp aile yaşamına saygıyı sağlamaya yönelik tedbirlerin alınmasını da kapsadığını belirtilmiştir.

b. Aile Konutu Niteliğindeki Taşınmazların Tahliyesi
Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesini feshedemeyecektir. TMK m.194 ve TBK m.349’da bahsedilen fesih kavramının geniş olarak yorumlanması gerekmektedir. Bu kapsamda ikale sözleşmesi yapılması, tahliye davasını kabul etmesi veya tahliye taahhütnamesi verilmesi de TMK m.194 ve TBK m.349 kapsamında değerlendirilmelidir.
Öte yandan TMK m.194/4 hükmünde ise “sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” ifadesine yer verilmiştir. İzah etmek gerekirse, kira sözleşmesinde taraf olmayan eşin kiraya verene karşı bildirimde bulunması halinde her iki eş de sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Diğer eşin bildirimde bulunduğunda kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olması TBK m.349/3’ün bir sonucudur. Ayrıca diğer eş kiraalyana bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmemiş olsa da tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, taahhüdü vermeyen eşin rızasına bağlıdır.
Aile konutu niteliğindeki taşınmazı eşlerden birinin kiraya vermesi işleminde, diğer eşin de rızasının olması gerektiği öğretide genel olarak kabul görmektedir. Çünkü TMK m.194/1’de yer alan “…aile konutu üzerindeki haklarını sınırlayamaz…” ifadesi kira sözleşmesini de kapsar tarzda geniş anlam içerecek şekilde kaleme alınmıştır. Kira sözleşmesi konutu üçüncü şahsın kullanması anlamına gelmektedir ki bu halde ailenin kiralanan taşınmazı kullanması ve ondan yararlanmasını kısmen veya tamamen imkansızlaştıracaktır.
Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra evlenme durumunda da taşınmaz, aile konutu haline gelecektir. Kiraya verenin kiracının evli olup olmadığı noktasında bilgisizliği aile konutu nitelemesine engel olmayacağı gibi, konutun aileye tahsis edildiğini bilmemesi de aynı şekilde engel oluşturmayacaktır.
Bu kapsamda kiraya verenin aile konutu niteliğindeki taşınmazın tahliyesine ilişkin olarak tek bir eşten tahliye taahhüdü alması yeterli değildir. Diğer taraftan, sonradan evlenilmesi halinde de tek bir eşten taahhüt almak tahliye için yine yeterli olmayacaktır.
Kiracının tahliye sonucunu doğuracak eylemlerde bulunması, örneğin sözleşmeye aykırı davranması veya kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi halinde diğer eşin rızası olmasa bile kiraya veren tahliyeyi gerçekleştirebilecektir. Bu tür hareketler TMK m.194 kapsamına girmemektedir. Ancak burada tahliye hakkının kullanılması için TBK m.349/3’teki her iki eşe de ayrı ayrı bildirim yapma zorunluluğu unutulmamalıdır.
Özetle, kiralanan taşınmazın aile konutu niteliğinde olması halinde kiracı konuundaki eşlerden biri, diğer eşin açık rıası olmadan kira sözleşmesini feshedemez veya feshi sonucunu doğuracak hukuki eylemlerde bulunamaz. Öte yandan kira sözleşmesinde taraf olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinin sonra ermesine ilişkin yapacağı bildirim ve ihtarları her iki eşe de yapmak zorunda kalacaktır. Kiraya verilen taşınmazın aile konutu niteliğinde olması halinde ise, taşınmazın kiraya verilmesi sonucu kiraya verenin ve ailesinin taşınmaz üzerindeki hak ve yetkileri kısıtlnacak olduğundan yine her iki eşin de rızası gerekecektir.

  1. İcra Takibinin Hak Düşürücü Süre Geçtikten Sonra Başlatılması
    Tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılan tarihte taşınmaz boşaltılmadığında, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve dava için bir aylık süre hak düşürücü süre bulunmaktadır. Kiraya veren, tahliyenin taahhüt edildiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Bir aylık sürenin son günü tatike denk gelirse, tatilden sonraki ilk iş günü son gün sayılır. Bu bir aylık süre geçerse, kiracının tahliyesini isteme hakkı kaybolur. Bu süre, hak düşürücü nitelikte olduğundan hem icra dairesi hem de mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. Hak düşürücü süre, bir hakkın kullanılması için öngörülen süre içinde hak sahibinin harekete geçmeyip hakkını kullanamaması üzerine hakkın düşmesine yol açan süreler olarak tanımlanmaktadır.
    TBK m.353 hükmünde, kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı belirtilmiş ise de bu hükmün tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davalarında uygulama olanağı bulunmamaktadır. Çünkü yukarıda da belirttiğimiz üzere tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası veya icra takibi açılması için gereken 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir.

D. İTİRAZIN KALDIRILMASI
Tahliye taahhüdüne dayanılarak İİK m.272 vd. uyarınca başlatılan ilamsız icra takibine kiracı tarafından itiraz edildiğinde kiraya veren tarafından icra mahkemesine başvurularak itirazın kaldırılması ve taşınmazın tahliyesi talep edilebilir. İtirazın kaldırılması davası herhangi bir süreye tabi değildir. İcra mahkemesi itirazın kaldırılması talebini duruşmalı incelemek zorundadır. Dosya üzerinden karar veremez. Burada dikkat edilmesi gereken husus, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması için kiracının adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tarihe itiraz etmemiş olmasıdır. Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tarihe itiraz ettiği takdirde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. İsterse icra mahkemesi inceleme yapmaksızın itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir. Çünkü icra mahkemesinin bu konuda imza incelemesi yapma yetkisi yoktur. Kiracının böyle bir itirazda bulunması veya icra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebini reddetmesi üzerine kiraya veren tarafından sulh hukuk mahkemesine başvurularak tahliye davası açabilir.
Kiracı, itiraz ederken adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzayı ve tarihi açıkça ikrar etmemiş veya açıkça inkar etmemişse ya da kiraya veren noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesine ya da tahliye taahhütnamesine dayanıyorsa kiraya veren İİK m.275 uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kiracı itirazın kaldırılması davası sırasında imzayı ve tarihi inkar edemez zira İİK m.63 uyarınca borçlu, itirazın kaldırılması davasında itiraz talebindeki nedenlerle bağlıdır. Kiracı, itirazını ispatla yükümlüdür. İtirazını ispat edemezse icra mahkemesince itirazın kaldırılmasına karar verilir.
Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair iddiasını aynı kuvvette yani noterce tanzim veya tasdik edilmiş ya da kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat etmelidir. Aksi takdirde icra mahkemesince itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verilir. Kiracı, icra mahkemesinde kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını gösteren bir adi belge ibraz eder, bunun üzerine kiraya veren bu belge altındaki imzayı inkar eder ise icra mahkemesi imza incelemesi yapamayıp itirazın kaldırılmasına karar verir.
İcra mahkemesince itirazın tahliye kararı verilmesi ya da itirazın kaldırılması talebinin reddedilmesi kararlarının ardından kiracı ve kiraya veren genel hükümlere göre menfi tespit davası açılabilir. Bu menfi tespit davası neticesinde inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan taraf para cezasına mahkum edilir.
İİK m.275 uyarınca icra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararları için kanun yoluna başvurulduğunda İİK m.36 uyarınca tahliyenin durup durmayacağı kanunda düzenlenmemiştir. Yargıtay bu konuda tehir-i icra kararı verilemeyeceğini ve bu nedenle tahliye işleminin durmayacağını belirtse de doktrinde bazı görüşler icranın iadesi hakkındaki İİK m.40 hükmünün kıyasen burada da uygulanabileceğini belirtmektedir.

E. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN ŞARTA BAĞLANIP BAĞLANAMAYACAĞINA İLİŞKİN DEĞERLENDİRMELER
Yazılı tahliye taahhüdünün şarta bağlanıp bağlanamayacağı meselesi öğretide tartışmalıdır. Yargıtay, bir kararında tahliye taahhütnamesinin şarta bağlanabileceğine hükmetmiştir. Söz konusu kararlarda Yargıtay, tahliye taahhütnamesinin şarta bağlanabilmesinin TBK m. 170 hükmü gereği mümkün olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Tahliye taahhüdü şarta bağlı olduğu hallerde geçerli olup olmadığı doktrinde tartışmalı olduğu gibi Yargıtay da bu konuda farklı kararlar vermektedir. Yukarıda da yer verdiğimiz Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 17.10.1979 kararında şarta bağlı taahhüdün geçersiz olacağını belirtmiş iken daha sonra görüş değiştirerek 13.03.1996 kararında şarta bağlı taahhüdün geçerli olduğunu kabul etmiştir.
Öğretide; bazı yazarlar yazılı tahliye taahhüdünün şarta bağlanabileceğini savunurken, bazı yazarlar şartın tahliye tarihine ilişkin olduğu durumlarda, tahliye taahhüdünde tarihe ilişkin şüphe olmaması gerektiğinden tahliye taahhütnamesinin şarta bağlanamayacağı sonucuna ulaşmaktadır. Kanaatimizce, tahliye tarihini ve taahhütnamenin diğer geçerlilik şartlarını etkilemeyen, TBK m. 27 hükmüne, TBK m. 2 hükmündeki dürüstlük ilkesine ve hakkın kötüye kullanımına yol açmadığı sürece tahliye taahhüdü şarta bağlanabilecektir.
Tahliye taahhüdüyle ilgili ortaya çıkan bir başka sorun tahliye taahhüdü içerisinde cezai koşula ilişkin hükmün yer alması halinde bunun geçerli olup olmadığı meselesidir. Yargıtay, tahliye taahhüdünün cezai koşula bağlanmasını geçerli kabul etmektedir. Kanaatimizce, TBK m. 352/1 hükmü incelendiğinde; tahliye taahhütnamesinde cezai koşula yer verilemeyeceği gibi bir sonuca ulaşılamayacaktır. Yargıtay 8. H.D. 2017/5598 E. – 2018/12782 K. sayılı kararında; “kira sözleşmesinde yer alan özel şartlar kapsamında tahliye taahhütnamesi imzalandığını, sözleşmede yer alan söz konusu hükmün kiralananın kira süresi sonunda tahliyesini amaçlayan tahliyeye zorlayan bir taahhütname niteliğinde olduğunu, ancak bu taahhütnamenin kiracının müzayaka halinde kalmasından yararlanarak alındığı anlaşıldığından geçersiz taahhütnameye dayalı olarak kararlaştırılan cezai koşulun da geçersiz olacağı” sonucuna ulaşmıştır. Böylece tahliye taahhütnamesinde cezai şarta yer verilmesi halinde Yargıtay da bu şartın geçerli olacağı sonucuna ulaşmıştır.

SONUÇ
Uygulamada kiracı ve kiraya vereni sıkça karşı karşıya getiren en önemli uyuşmazlıklar kira bedeli ve kiralanın tahliyesidir. Tahliye konusunda kanun, daha zayıf konumda kabul ettiği kiracıyı daha çok koruyacak hükümlere sahiptir.
Kiralanan taşınmazların tahliye edilebilmesinin birçok nedeni bulunmaktadır. Bu nedenlerin bazıları kiraya verenden, bazıları ise kiracıdan kaynaklanmaktadır. İşte kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerinden bir tanesi de kiracının yazılı tahliye taahhüdüdür. TBK m.352/1 hükmünde düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü kurumu, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı garanti etmesidir. Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için öncelikle taahhütnamenin yazılı olması, tahliye tarihinin belirli olması, kiracı tarafından düzenlenmesi ve kira sözleşmesinin yapılmasından ve taşınmazın zilyetliğinin kiracıya devrinden sonra gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir. Öte yandan kiracı veya kiraya veren birden fazla ise hepsinin taahhütnamede imzası bulunmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesinin bir diğer koşulu da aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, sözleşmede ve taahhütnamede her iki eşin de rızasının olması gerektiğidir. Kira sözleşmesinde taraf olmayan eşin kiraya verene karşı bildirimde bulunması halinde her iki eş de sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Diğer eşin bildirimde bulunduğunda kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olması TBK m.349/3’ün bir sonucudur. Ayrıca diğer eş kiralayana bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmemiş olsa da tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, taahhüdü vermeyen eşin rızasına bağlıdır.
Aile konutu niteliğindeki taşınmazı eşlerden birinin kiraya vermesi işleminde, diğer eşin de rızasının olması gerektiği öğretide genel olarak kabul görmektedir. Çünkü TMK m.194/1’de yer alan “…aile konutu üzerindeki haklarını sınırlayamaz…” ifadesi kira sözleşmesini de kapsar tarzda geniş anlam içerecek şekilde kaleme alınmıştır. Kira sözleşmesi konutu üçüncü şahsın kullanması anlamına gelmektedir ki bu halde ailenin kiralanan taşınmazı kullanması ve ondan yararlanmasını kısmen veya tamamen imkansızlaştıracaktır.
Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra evlenme durumunda da taşınmaz, aile konutu haline gelecektir. Kiraya verenin kiracının evli olup olmadığı noktasında bilgisizliği aile konutu nitelemesine engel olmayacağı gibi, konutun aileye tahsis edildiğini bilmemesi de aynı şekilde engel oluşturmayacaktır.
Bu kapsamda kiraya verenin aile konutu niteliğindeki taşınmazın tahliyesine ilişkin olarak tek bir eşten tahliye taahhüdü alması yeterli değildir. Diğer taraftan, sonradan evlenilmesi halinde de tek bir eşten taahhüt almak tahliye için yine yeterli olmayacaktır.
Kiracının tahliye sonucunu doğuracak eylemlerde bulunması, örneğin sözleşmeye aykırı davranması veya kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi halinde diğer eşin rızası olmasa bile kiraya veren tahliyeyi gerçekleştirebilecektir. Bu tür hareketler TMK m.194 kapsamına girmemektedir. Ancak burada tahliye hakkının kullanılması için TBK m.349/3’teki her iki eşe de ayrı ayrı bildirim yapma zorunluluğu unutulmamalıdır.
Taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde TBK m.352 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye talep edebilecek ise de uygulamada dava yolu pek tercih edilmemektedir zira yargılamaların uzun sürmesi, daha masraflı olması ve mahkemelerin daha geniş bir yetki ve inceleme yapması tercih edilmemenin başlıca nedenleridir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talebi uygulamada daha çok icra yoluyla gerçekleştirilmektedir.
Taşınmazları tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra yoluyla tahliyesi İİK m.272 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. İİK m.272 vd. hükümleri uyarınca belirli süreli adi kira ve hasılat kirası sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye talep edilmelidir. Takip talebini alan icra memuru, tahliye emri hazırlayarak kiracıya gönderir. Tahliye emrini alan kiracı var ise itirazlarını 7 gün içinde icra dairesine bildirmek zorundadır. İtiraz edilemeyen takipler kesinleşir ve taşınmazın 15 gün içinde tahliye edilmesi gerekir. Tahliye edilmeyen taşınmazlar icra dairesi vasıtasıyla boşaltılır. İİK m.26 hükmü tahliye işleminde kıyasen uygulanır.
Kiracı, var ise itirazlarını 7 gün içinde icra dairesine bildirmelidir. Kiracı; taahhütnamedeki imzaya, tarihe ve nedenlere dayanarak itiraz edebilir.
İtiraz dilekçesinde imzaya veya tarihe itiraz edilmiş ise sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekmektedir. Zira dava sırasında imza incelemesi yapılması gerekecek olup icra mahkemesinin imza incelemesi yapma yetkisi sadece para borçlarına dair davalarda mevcuttur. Bu nedenle davanın dar yetkili olan icra mahkemesinde görülme olanağı bulunmamaktadır. İtiraz imzaya veya tarihe değil de başka bir nedene dayanılarak yapıldıysa eğer, görevli mahkeme icra mahkemeleridir.
Buna karşılık kiracının tahliye taahhüdünün kesin hükümsüz, bulunduğu, yanılma, aldatma, korkutma veya hakkın kötüye kullanılması nedeniyle geçersiz olduğu yolundaki iddiaları incelemek icra mahkemesinin görevi dışındadır. İcra mahkemesi bu iddiaları incelemeden kiracının itirazının kaldırılmasına ve tahliyesine karar vermelidir.
İİK m.275 uyarınca icra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararları için kanun yoluna başvurulduğunda İİK m.36 uyarınca tahliyenin durup durmayacağı kanunda düzenlenmemiştir. Yargıtay bu konuda tehir-i icra kararı verilemeyeceğini ve bu nedenle tahliye işleminin durmayacağını belirtse de doktrinde bazı görüşler icranın iadesi hakkındaki İİK m.40 hükmünün kıyasen burada da uygulanabileceğini belirtmektedir.
Tahliye taahhüdüne dayanılarak İİK m.272 vd. uyarınca başlatılan ilamsız icra takibine kiracı tarafından itiraz edildiğinde kiraya veren tarafından icra mahkemesine başvurularak itirazın kaldırılması ve taşınmazın tahliyesi talep edilebilir. İtirazın kaldırılması davası herhangi bir süreye tabi değildir. İcra mahkemesi itirazın kaldırılması talebini duruşmalı incelemek zorundadır. Dosya üzerinden karar veremez. Burada dikkat edilmesi gereken husus, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması için kiracının adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tarihe itiraz etmemiş olmasıdır. Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tarihe itiraz ettiği takdirde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. İsterse icra mahkemesi inceleme yapmaksızın itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir. Çünkü icra mahkemesinin bu konuda imza incelemesi yapma yetkisi yoktur. Kiracının böyle bir itirazda bulunması veya icra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebini reddetmesi üzerine kiraya veren tarafından sulh hukuk mahkemesine başvurularak tahliye davası açabilir.
Kiracı, itiraz ederken adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzayı ve tarihi açıkça ikrar etmemiş veya açıkça inkar etmemişse ya da kiraya veren noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesine ya da tahliye taahhütnamesine dayanıyorsa kiraya veren İİK m.275 uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kiracı itirazın kaldırılması davası sırasında imzayı ve tarihi inkar edemez zira İİK m.63 uyarınca borçlu, itirazın kaldırılması davasında itiraz talebindeki nedenlerle bağlıdır. Kiracı, itirazını ispatla yükümlüdür. İtirazını ispat edemezse icra mahkemesince itirazın kaldırılmasına karar verilir.
Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair iddiasını aynı kuvvette yani noterce tanzim veya tasdik edilmiş ya da kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat etmelidir. Aksi takdirde icra mahkemesince itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verilir. Kiracı, icra mahkemesinde kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını gösteren bir adi belge ibraz eder, bunun üzerine kiraya veren bu belge altındaki imzayı inkar eder ise icra mahkemesi imza incelemesi yapamayıp itirazın kaldırılmasına karar verir.
İcra mahkemesince itirazın tahliye kararı verilmesi ya da itirazın kaldırılması talebinin reddedilmesi kararlarının ardından kiracı ve kiraya veren genel hükümlere göre menfi tespit davası açılabilir. Bu menfi tespit davası neticesinde inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan taraf para cezasına mahkum edilir.

ESİ